부동산 상승신호 하락신호 (신현강)

부동산 매수 후 거시적인 흐름을 공부해야 한다는 것을 알고 있었지만, 손을 놓고 있었다.

미시적으로 지역을 분석하는게 재밌고 현실성이 있어보였다.
나 나름대로 인터넷카페, 인터넷 기사, 교통계획을 찾아보며 미래가치에 대해 생각해보았다.
하지만 본질은 언제나 수요와 공급, 시장의 흐름(싸게사서 비싸게 팔기)이 중요하다는 것을 알고있다.

회사 도서관에서 우연히 접하게 된 부동산 상승신호 하락신호 라는 책을 통해 부동산 흐름을 좀더 공부해보고자 한다.

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부동산 시장의 방향과 추세에 영향을 미치는 요소는 5가지 이다.
1. 공급의 변화 2. 전세가격의 변화 3. 투자수요의 변화 4. 실수요의 변화 5. 정부정책의 변화

부동산은 7단계의 흐름이 있다.
침체>회복준비>회복>상승>확산>급등>쇠퇴>침체

1.침체기: 수익형부동산, 경매투자 활성화
(주택공급)꾸준히감소, (전세가격)상승세, (투자수요)수익형부동산, (실수요) 구매수요 없음, (정부정책) 시장정상화 검토

2.회복준비기: 갭투자, 미분양투자, 분양권 투자 -> 전환점 모색 단계(전세가격상승,부동산정책 전환)
(주택공급) 크게감소, (전세가격) 급등세, (투자수요) 갭투자 수요증가, (실수요) 소폭증가, (정부정책) 시장정상화 대책발표

3.회복기: 분양시장 과열, A급지역 강세장
(주택공급) 공급증가, (전세가격) 급등세 지연, (투자수요) 투자수요 급증, (실수요) 구매수요 증가, (정부정책) 회복후 규제강화 검토

4.상승기:급등하다 일부조정, 똘똘한 한채, 실수요자 유입
(주택공급) 공급증가, (전세가격) 일부 역전세난, (투자수요) 규제로 소폭감소, (실수요) 규제로 크게감소, (정부정책) 규제강화 시작

5. 확산기: 공급이 줄고, 실수요자 증가
(주택공급) 감소세 시작, (전세가격) 큰 변화없음, (투자수요) 투자수요 확산, (실수요) 구매수요 증가, (정부정책) 규제강화 계속

6. 급등기: 실수요가 외곽까지
(주택공급) 공급 크게감소, (전세가격) 상승, (투자수요) 확산, (실수요) 구매수요 급증, (정부정책) 규제강화 계속

7. 쇠퇴기: 수요줄고, 공급늘어남
(주택공급) 증가세, (전세가격) 유지, (투자수요) 감소세, (실수요) 감소세, (정부정책) 규제강화 계속

-> 지금은 어느단계일까? 주택공급이 꾸준히 감소하고 있고, 전세가격이 상승세에 있으며, 실수요자의 구매수요가 없어 거래량이 없고, 정부정책에서 시장정상화를 위해 여러 노력을 하고 있으니 회복준비기가 아닐까 생각해본다. 따라서 지금은 갭투자, 미분양투자, 분양권 투자의 시기라고 생각한다.

전세 갭투자 3가지요건(침체장 이후 상승장 초반까지 활용)

1. 매매가격은 정체되고, 전세가격 상승시기에 > 침체기 중후반, 주택 공급물량이 부족해지는 시기
2. 매매가격이 전세가격에 의해 밀려 올라갈 상황 찾아서 > 전세가 비율이 조금씩 높아져 구매심리가 점차 자극되는 시기
3. 매매가 대비 전세가비율이 높은대상 찾아서

-> 지금이 갭투자의 적기가 아닐까 혼자 생각해본다~! 외곽은 투자 노노!! 갭투자에서 입지는 정말 중요하다. 나중에 오를 입지를 골라서 갭투자 해야한다.
  소액투자보다는 입지를 우선시하고, 침체지가 이어지면서 주택공급이 감소하는 시기에!!

상승장 초입의 갭벌리기 전략

1. 입지가 좋은곳
2. 신축

-> 상승장 초반에 신축은 구축보다 많이 오른다고 한다… 난 구축 투자했는데…..이런 …..

갭벌리기 후 갭메우기가 나타난다. 이때 같은 입지를 공유하고 있는 구축은 갭을 메우기 위해 가격이 상승한다.
-> 휴~ 그치만 아직 상승장도 아니고 머나먼 이야기 같다.. 그리고 신축이 먼저 오른다고 하니 얼른 신축에 분양투자 하거나 준신축에 갭투자를 해야겠다는 생각이 든다.

갭 벌리기와 갭 메우기를 활용한 투자방법

1. 입지가 좋은곳을 찾아서 ’선호도가 높은신축 -> 구축‘ 순으로 투자
2. 진입 타이밍이 늦었다면, 현재 상승세가 높은 지역을 찾고, 확산될 가능성이 높은 주변지역을 찾아 1번 패턴으로 투자
3. 상승세는 점차 외곽으로 확신되므로, 비규제지역선점 또는 호재 예정지역에 먼저 진입

주변 지역, 주변 아파트에 비해 상대적으로 가격이 푹 꺼져 보이는 현상 ’웅덩이 효과‘
-> 주변시세를 따라 자연스레 갭 메우기 현상이 나타나는 경우가 많다.

전세 갭투자2(상승장 중후반~ 규제강화 시기)

1. 매매가격 정체, 전세가격상승 > 규제강화, 주택공급 감소
2. 매매가격이 전세가격에 의해 밀려올라갈 상황 > 전세난에 의한 불안심리 강화
3. 매매가 대비 전세가 비율 높은 대상

갭투자의 핵심포인트는 공급물량(입주물량)의 감소
-> (갭투자 1) 침체기로 공급물량 감소, (갭투자2) 상승장 규제강화로 인한 공급물량 감소 => 공급물량 감소가 포인트!!

시기와 상관없는 갭투자3

1. 그 지역의 입주물량 감소추이 확인
2. 주변 대체가능지역 확인 > 대체지역 있으면 가격상승에 어려움이 있음
3. 침체장인지, 상승장인지 확인
4. 침체장 > 입지를 고려한 중심지 투자
5. 상승장 > 갭 메우기 투자

(부동산 부양기 갈아타기 전략) 시장이 아직 상승장에 진입하기 전, 가장 입지좋은곳, 신축, 여러채를 매입 하는것이 수익을 극대화 하는 방법이다.
(규제강화시기 갈아타기 전략) 입지좋은곳의 똘똘한 한채

이 책을 읽고, 지금의 시기는 침체기라고 생각했다. 공급량이 줄어들고 있으며, 아마 향후 3년이내 집값은 상승하리라고 생각한다.
그렇다면 지금은 신축, 주요입지, 갭투자 가능한 매물을 찾아서, 한채를 더 살수 있는지, 어떤 방법이 있는지 알아봐야겠다!!

화이팅~!!